Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 09.06.2005 № 53
О порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Кемеровской области
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ КЕМЕРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ КОЛЛЕГИЯ АДМИНИСТРАЦИИ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕот 09.06.05 N 53г. КемеровоО порядке управления многоквартирнымдомом, все помещения в которомнаходятся в собственности Кемеровскойобласти В соответствии со статьей 163 Жилищного кодекса РоссийскойФедерации, в целях установления единого порядка управлениямногоквартирным домом, все помещения в котором находятся собственностиКемеровской области, Коллегия Администрации Кемеровской областипостановляет: 1. Утвердить прилагаемое Положение о порядке управлениямногоквартирным домом, все помещения в котором находятся собственностиКемеровской области. 2. Контроль за исполнением постановления возложить напредседателя комитета по управлению государственным имуществомКемеровской области Н.С. Витковскую. 3. Управлению по работе со средствами массовой информацииАдминистрации Кемеровской области (С.И. Черемнов) обеспечитьофициальное опубликование постановления. 4. Постановление вступает в силу с момента опубликования. И.о.Губернатора Кемеровской области В.Мазикин Утверждено постановлением Коллегии Администрации области от 09.06.2005 N 53 ПОЛОЖЕНИЕ о порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Кемеровской области Настоящее Положение разработано с целью упорядочениявзаимоотношений по управлению многоквартирным домом, все помещения вкотором находятся в собственности Кемеровской области (далее -многоквартирный дом), в соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации, статьей 163 Жилищного кодекса РоссийскойФедерации, правилами и нормами технической эксплуатации жилищногофонда и другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации иКемеровской области. 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. Понятия, используемые в настоящем Положении: собственник - Кемеровская область в лице комитета по управлениюгосударственным имуществом Кемеровской области; организатор конкурса - государственное учреждение "Кузбасскоедорожно-коммунальное хозяйство", выступающее в целях заключениядоговора управления жилым многоквартирным домом по результатампроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации либобез проведения конкурса, если такой конкурс признан в соответствии сдействующим законодательством несостоявшимся; общее имущество в многоквартирном доме - общие помещения дома,несущие конструкции дома, механическое, электрическое,санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутриквартиры, обслуживающее более одной квартиры; жилое помещение многоквартирного дома - изолированное помещение,которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянногопроживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническимправилам и нормам, иным требованиям законодательства; наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное имлицо, предоставляющее жилое помещение на условиях, установленныхжилищным законодательством; наниматель - гражданин, заключивший договор найма, социальногонайма жилого помещения с наймодателем; управляющая организация - юридическое лицо независимо оторганизационно-правовой формы или предприниматель без образованияюридического лица, выбираемые по результатам открытого конкурса; исполнители жилищно-коммунальных услуг - организации различныхформ собственности, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги надоговорной основе; нормативы - совокупность технических и эксплуатационныхпоказателей, норм, правил, регламентов и режимов, соблюдение которыхобеспечивает функционирование объектов жилищного фонда Кемеровскойобласти, а также поставки коммунальных услуг и выполнение ремонтныхработ с заданным качеством и периодичностью. 1.2. Контроль за соблюдением норм настоящего Положенияосуществляет комитет по управлению государственным имуществомКемеровской области. 2. ПРЕДМЕТ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАТОРА КОНКУРСА Предметом деятельности организатора конкурса является: осуществление функции балансодержателя жилого многоквартирногодома, все помещения в котором находятся в собственности Кемеровскойобласти; контроль за эффективным использованием и сохранностью жилогомногоквартирного дома; обеспечение проведения открытого конкурса на управление жилыммногоквартирным домом между управляющими организациями; заключение договоров на управление многоквартирным домом сорганизацией-победителем. 3. ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 3.1. Управление многоквартирным домом предусматривает выполнениеследующих функций: ведение технической, финансовой и иной документации нанаходящиеся в управлении строения и объекты инфраструктуры; мониторинг состояния жилищного фонда, организация техническихосмотров зданий и других объектов; составление и учет паспортов и актов готовности каждого дома кэксплуатации в зимних условиях; организация выполнения работ по обслуживанию, текущему икапитальному ремонту с учетом состояния объектов и объема финансовыхсредств для их осуществления; проведение конкурсов на обслуживание жилищного фонда, а также навыполнение текущего и капитального ремонта; заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг; систематический контроль и оценка соответствия фактическогокачества обслуживания установленному нормативами и параметрам,предусмотренным в договоре; применение штрафных санкций к организациям, предоставляющимуслуги, в случае нарушения ими договорных обязательств; ведение финансовых операций; организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги" отнанимателей; взыскание в установленном порядке задолженности по оплатежилищно-коммунальных услуг; разработка и реализация предложений по эффективному использованиюнежилых помещений и земельных участков с целью привлечениядополнительных финансовых ресурсов; организация профилактического технического обслуживания иремонтных работ, за счет которых снижается частота и степень сложностиаварий и продлевается срок службы как основных элементов, так и всегоздания в целом; организация уборки мест общего пользования, придомовыхтерриторий; организация благоустройства придомовой территории; организация сбора и вывоз твердых, жидких бытовых отходов; осуществление мероприятий по подготовке жилищного фонда и другихобъектов инфраструктуры к сезонной эксплуатации; организация устранения аварийных ситуаций в многоквартирном доме; организация удовлетворения заявок жителей на устранение различныхнеисправностей; организация эксплуатации и контроля за использованием общегоимущества в многоквартирном доме; учет и контроль качества и объемов предоставляемых коммунальныхуслуг и выполняемых работ; реализация мероприятий ресурсосбережения; другие функции, определяемые законодательством, действующиминормами и правилами, предусмотренные уставом управляющей организациилибо договором. 3.2. Управление многоквартирным домом: 3.2.1. Управление многоквартирным домом, все помещения в которомнаходятся в собственности Кемеровской области, осуществляется путемзаключения организатором конкурса договора с управляющей организацией. 3.2.2. Управление многоквартирным домом должно обеспечиватьблагоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащеесодержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросовпользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальныхуслуг гражданам, проживающим в таком доме. 3.2.3. Многоквартирный дом может управляться только однойуправляющей организацией. 3.3. Порядок управления домом управляющей организацией: 3.3.1. Управляющая организация осуществляет функции, указанные впункте 3.1 настоящего Положения, которые отражаются в договореуправления многоквартирным домом, заключенным в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного сторонами. 3.3.2. В целях учета мнения нанимателей по различным вопросамуправления домом управляющая организация вывешивает объявления,организует письменные опросы нанимателей и других потребителей услуг,организует проведение общих собраний, использует другие способыоповещения о предпринимаемых ею действиях. 3.3.3. Управляющая организация обязана регулярно отчитыватьсяперед организатором конкурса, нанимателями о результатах своейдеятельности в сроки и в порядке, определяемые договором управлениядомом. 3.3.4. Организатор конкурса имеет право требовать расторжениядоговора управления многоквартирным домом, а также возмещенияпричиненных убытков, если отступления управляющей организации отусловий договора управления или иные недостатки результата ее работыне были устранены в установленный организатором конкурса срок либоявляются существенными и неустранимыми. 4. ОРГАНИЗАЦИЯ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ 4.1. Отношения между нанимателями и управляющей организациейрегулируются действующим законодательством, настоящим Положением идоговором на управление многоквартирным домом. 4.2. Договор управления многоквартирным домом: 4.2.1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона(управляющая организация) по заданию другой стороны (организаторконкурса) в течение согласованного срока за плату обязуется оказыватьуслуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общегоимущества в доме, предоставлять услуги нанимателям, осуществлять инуюдеятельность, направленную на достижение целей управлениямногоквартирным домом. 4.2.2. Договор управления многоквартирным домом заключается насрок не менее чем на один год и не более чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договорауправления многоквартирным домом по окончании срока его действиядоговор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях,какие были предусмотрены договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирнымдомом, управляющая организация обязана приступить к выполнениюдоговора не. позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. 4.2.3. Изменение и (или) расторжение договора управлениямногоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренномгражданским законодательством. 4.2.4. Управляющая организация за тридцать дней до прекращениядоговора управления многоквартирным домом обязана передать техническуюдокументацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлениемдомом документы вновь выбранной управляющей организации. 4.2.5. Если иное не установлено договором управлениямногоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течениепервого квартала представляет нанимателям помещений в многоквартирномдоме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. 4.2.6. Оплата жилищно-коммунальных услуг нанимателями жилыхпомещений многоквартирного дома производится по единым ценам итарифам, утверждаемым в установленном порядке. 4.3. Договоры на обеспечение нанимателей жилищно-коммунальнымиуслугами: 4.3.1. На основании договора управления многоквартирным домомуправляющая организация заключает с исполнителями жилищно-коммунальных услуг договоры в интересах нанимателей. Договоры должны заключаться управляющей организацией, какправило, на конкурсной основе с организациями - исполнителямижилищно-коммунальных услуг различных организационно-правовых форм. 4.3.2. Вопросы защиты прав потребителей жилищно-коммунальныхуслуг регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации,Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", Правиламипредоставления жилищно-коммунальных услуг и действующимзаконодательством. 4.3.3. Управляющая организация заключает с исполнителямикоммунальных услуг следующие договоры: 4.3.3.1. На обеспечение коммунальными услугами: договор на холодное водоснабжение и водоотведение; договор на горячее водоснабжение и отопление; договор на электроснабжение; договор на газоснабжение и другие услуги. Обязательным условием договоров на обеспечение потребителейкоммунальными услугами является обязанность исполнителя обеспечиватьнадлежащее техническое состояние и безопасность сетей и приборовучета. 4.3.3.2. На выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонтуобщего имущества: договор на содержание и текущий ремонт, включая места общегопользования в многоквартирных жилых домах; договор на капитальный ремонт, включая места общего пользования вмногоквартирных жилых домах; договор на ремонт и эксплуатацию лифтов; договор на противопожарные мероприятия; договор на предоставление услуг отопления мест общего пользованияв многоквартирных жилых домах; договор на предоставление услуг внутридомового освещения местобщего пользования и придомовой территории многоквартирных жилыхдомов; договор на эксплуатацию и ремонт мусоропроводов; договор на сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; договор на уборку внутриподъездных и придомовых площадей, уборкугазонов, детских, спортивных, хозяйственных и других площадок; договор на водоснабжение для санитарно-гигиенических работ вместах общего пользования и полива придомовой территориимногоквартирных жилых домов; договор на санитарно-гигиеническую очистку жилых зданий ипридомовых территорий; договор на содержание и уход за зелеными насаждениями придомовыхтерриторий; договор на содержание и ремонт систем дренажа и отвода ливневыхвод; иные договоры, необходимые для реализации функций управлениядомом. 4.4. Договоры между исполнителями жилищно-коммунальных услуг иподрядными организациями: 4.4.1. Исполнители жилищно-коммунальных услуг могут привлекатьподрядные организации для выполнения отдельных видов работ (оказанияотдельных видов услуг), включаемых в единый технологический цикл работпо реализации услуги нанимателю. Выбор исполнителями услуг подрядных организаций осуществляется,как правило, на конкурсной основе. 4.4.2. Подрядные организации, которым на основании договорапоручается выполнение отдельных видов работ, отвечают за качествовыполненных и выполняемых работ перед исполнителями услуг, которые, всвою очередь, несут ответственность перед нанимателями за качествообслуживания и реализацию услуги в целом. 4.4.3. Договоры между исполнителями жилищно-коммунальных услуг иподрядными организациями заключаются на основании договоров подряда всоответствии с обязательными условиями, установленными действующимзаконодательством. 4.4.4. Договорные отношения между организациямижилищно-коммунального хозяйства различных видов деятельности и формсобственности, взаимодействующими при выполнении основныхтехнологических процессов, формируются исходя из действующихнормативов, расхода материальных и топливно-энергетических ресурсов, атакже требований правил и норм технической эксплуатации жилищногофонда. 4.4.5. Договоры заключаются на выполнение конкретного объема ивида работ (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение,обслуживание внутридомовых сетей, прочистка сетей, вывоз мусора,обслуживание лифтового хозяйства и иные виды работ) и содержат точныеданные об объемах и качестве оказываемых услуг или выполняемых работ,сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплатыуслуг, права, обязанности и ответственность каждой из сторон, включаясанкции за нарушение условий договора.