Распоряжение Коллегии Администрации Кемеровской области от 06.09.2006 № 1003-р
О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ КЕМЕРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ КОЛЛЕГИЯ АДМИНИСТРАЦИИ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ РАСПОРЯЖЕНИЕот 06.09.06 N 1003-рг. КемеровоО Концепции развитияипотечного жилищногокредитования вКемеровской области В целях развития ипотечного жилищного кредитования на территорииКемеровской области, повышения доступности ипотечных кредитов и займовдля населения, повышения уровня обеспеченности жилыми помещениямижителей Кемеровской области и во исполнение Закона Кемеровской областиот 16.05.2006 N 58-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых жилищныхзаймов, жилищных субсидий и развитии ипотечного жилищногокредитования": 1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития ипотечного жилищногокредитования в Кемеровской области (далее - Концепция). 2. Рекомендовать руководителям органов государственной властиКемеровской области, структурных подразделений АдминистрацииКемеровской области, органов местного самоуправления при принятииуправленческих решений руководствоваться положениями Концепции. 3. Контроль за исполнением распоряжения возложить на заместителяГубернатора области Е.А. Буймова. 4. Распоряжение вступает в силу с момента подписания. И.о.Губернатора Кемеровской области В.Мазикин Утверждена распоряжением Коллегии Администрации области от 06.09.2006 N 1003-р КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ Введение Концепция развития ипотечного жилищного кредитования натерритории Кемеровской области (далее - Концепция) разработана наосновании Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитованияв Российской Федерации, одобренной постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", и воисполнение Закона Кемеровской области от 16.05.2006 N 58-ОЗ "Опредоставлении долгосрочных целевых жилищных займов, жилищных субсидийи развитии ипотечного жилищного кредитования". Одним из приоритетных направлений государственной жилищнойполитики Российской Федерации является развитие системы ипотечногожилищного кредитования. Система ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерацииначала формироваться в 90-х годах прошлого века, когда были принятыГражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 16.07.98N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Формирование системы ипотечного жилищного кредитованияпродолжилось с принятием федеральной целевой программы "Жилище" на2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 17.09.2001 N 675 (далее - программа), одной из задачкоторой является развитие ипотечного жилищного кредитования. В Кемеровской области в целях формирования системы ипотечногожилищного кредитования были приняты: Закон Кемеровской области от28.07.2000 N 40-ОЗ "О безвозмездныхсубсидиях гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, настроительство или приобретение жилья". В соответствии с постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 26.08.96 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищномукредитованию" в сентябре 1997 г. было создано ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК), его единственнымакционером является Российская Федерация. В Кемеровской области 23.12.2003 было создано ОАО "Агентство поипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области" (далее - АИЖККемеровской области), которое является региональным оператором АИЖК натерритории Кемеровской области. В 2005 году начался второй этап реализации программы, в рамкахкоторого была разработана новая редакция программы, а также началасьреализация приоритетного национального проекта "Доступное и комфортноежилье - гражданам России". В Кемеровской области принят Закон Кемеровской области от16.05.2006 N 58-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых жилищныхзаймов, жилищных субсидий и развитии ипотечного жилищногокредитования". Федеральная и областная нормативная правовая база направлены наобеспечение успешного функционирования взаимно дополняющих друг другарыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмовсоциальной поддержки граждан Кемеровской области. Для дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитованиянеобходимо сформировать рынок доступного жилья, для чего, в своюочередь, необходимо создать условия для сбалансированного увеличенияплатежеспособного спроса населения на жилье, увеличить объемыжилищного строительства. Система ипотечного жилищного кредитования вКемеровской области в своем законченном виде будет частьюсаморазвивающейся и самодостаточной системы ипотечного кредитованияРоссийской Федерации, не требующей дополнительно значительногогосударственного финансирования. Задачами Кемеровской области в процессе развития ипотечногожилищного кредитования является формирование нормативной правовой базыдля дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования, созданиеусловий для повышения заинтересованности населения в ипотечномкредитовании, развитие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты изаймы. Настоящая Концепция включает в себя сведения об уровне развитияипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области, задачахорганов государственной власти Кемеровской области в сфере развитияипотечного жилищного кредитования, месте и роли единой системырефинансирования ипотечных жилищных кредитов и займов в сфере развитияипотечного жилищного кредитования, месте и роли АИЖК Кемеровскойобласти в сфере развития ипотечного жилищного кредитования вКемеровской области, механизме функционирования ипотечного рынка ипрогнозах его развития на период до 2010 года, а также основные выводыи перспективы. 1. Уровень развития ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области Анализ ситуации в плане доступности жилья в субъектах РоссийскойФедерации, в том числе в Кемеровской области, показывает, чтоосновными проблемами в области спроса на жилье являются высокие ценына жилье, низкие текущие доходы и небольшие денежные сбережениянаселения. Ипотечное жилищное кредитование как аванс будущих доходовдает людям средства на покупку жилья и, таким образом, являетсяважнейшим фактором формирования рынка доступного жилья. В субъектах Российской Федерации коэффициент доступности жилья(соотношение "цена жилья/ежемесячные семейные доходы") в среднем равен60. При условии, что на погашение кредита или займа направляется неболее 1/3 ежемесячного совокупного семейного дохода, доступностьипотечного кредита или займа обеспечивается при сроке погашения неменее 15 лет. При условии равных аннуитетных платежей кредит или заем наприобретение в среднем 52 кв. метров жилья могут взять семьи сосредним доходом на семью около 13 тысяч рублей в месяц, получившие врезультате массовой приватизации бесплатное жилье, то есть ипотечноекредитование ориентировано на население со средним уровнем дохода иимущественного положения. Для улучшения указанных показателей в Кемеровской областипринимаются различные меры, направленные на повышениеплатежеспособности населения, в том числе: регулярно повышаетсязаработная плата, выплачиваются различные надбавки, пособия. Показатели, характеризующие портфель кредитов и займов АИЖККемеровской области, приведены в таблице. Характеристика портфеля кредитов и займов АИЖК Кемеровской области на 01.01.2006|————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Объем выданных ипотечных кредитов и займов | 403,8/950 || млн. руб./ед., | || в том числе молодым семьям | 114,0/259 ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Объем рефинансирования ипотечных кредитов и | 291,2/714 || займов, млн. руб./ед. | ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Средний возраст заемщика, лет | 35,4 ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Средний размер кредита или займа, тыс. руб. | 440 ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Средневзвешенный договорной срок погашения, лет | 14 ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Средневзвешенное соотношение кредита или займа | 57,7 || к стоимости залога, % | ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Средний размер платежа семьи заемщика, руб./мес. | 6110 ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Средний доход семьи заемщика, руб./мес. | 22396 ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Доля платежей по кредиту или займу в доходе семьи, | 27,3 || % | ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————|| Средняя стоимость залога, тыс. руб. | 761,6 ||————————————————————————————————————————————————————|——————————————| В отличие от потребительских кредитов ипотечные кредиты и займына современном этапе развития рыночных отношений нельзя полностьюрефинансировать без поддержки государства. Такая поддержка оказываетсягосударством, благодаря чему рефинансирование ипотечных кредитов изаймов - одно из направлений деятельности АИЖК. Поддержка государствапри этом выражается в предоставлении АИЖК государственной гарантииРоссийской Федерации при выпуске ценных бумаг, увеличении уставногокапитала АИЖК. Участие АИЖК Кемеровской области в единой системерефинансирования ипотечного жилищного кредитования позволяет постоянноосуществлять выдачу ипотечных кредитов и займов, не ограничивая объёмывыдачи ипотечных кредитов и займов размерами собственного капитала,позволяет обеспечить непрерывный приток долгосрочного капитала випотечное жилищное кредитование и экономику Кемеровской области. 2. Задачи органов государственной власти Кемеровской области в сфере развития ипотечного жилищного кредитования Как было отмечено в посланиях Президента Российской ФедерацииФедеральному Собранию Российской Федерации от 26.05.2004, 05.09.2005,обеспечение граждан Российской Федерации доступным жильем являетсяодной из актуальных задач государства на современном этапе. В указанных посланиях Президентом Российской Федерации былаобозначена задача, в соответствии с которой "Правительство,региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то,чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны... могли бы приобретатьквартиру, отвечающую современным требованиям". Ключевым направлением решения указанной Президентом РоссийскойФедерации задачи было определено создание финансовых механизмов,позволяющих улучшать жилищные условия не только за счет текущихзаработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходовграждан. Доступность ипотечного кредита или займа для конкретной семьиопределяется, в первую очередь, доходами этой семьи, процентнымиставками по ипотечным кредитам и займам и сроком кредита или займа. На сроки и процентные ставки по ипотечным кредитам и займам,рефинансируемым АИЖК и иными структурами, невозможно влиять, так какво многом они зависят от макроэкономических показателей, однакоисполнительные органы государственной власти Кемеровской области иАИЖК Кемеровской области могут способствовать доступности существующихипотечных кредитов и займов для населения Кемеровской области путем: 1) наибольшей информированности населения о предлагаемыхипотечных кредитах и займах; 2) самостоятельного рефинансирования ипотечных кредитов и займовна рынке за счет выпуска АИЖК Кемеровской области ценных бумаг подгарантию Кемеровской области или ценных бумаг с ипотечным покрытием; 3) субсидирования первоначального взноса и (или) ежемесячногоплатежа по ипотечному кредиту или займу из бюджетов всех уровней длямолодых семей; 4) внедрения корпоративного субсидирования, которое предполагаетоплату предприятиями Кемеровской области стоимости первоначальноговзноса и части ежемесячного платежа по ипотечным кредитам и займам,полученным их работниками. Необходимо развитие нормативной правовой базы Кемеровской областидля обеспечения возможности выдачи ипотечных кредитов и займовмаксимальному количеству заемщиков, обеспечения прав кредитора, атакже защиты конституционного права граждан на жилище при обращениивзыскания на заложенное имущество. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов дляопределенных социальных категорий населения необходимо использоватьформу прямого субсидирования первоначального взноса за счет средствбюджетов всех уровней, финансовой поддержки предприятиями своихработников. Государственное бюджетное финансирование необходимо направить нанепосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых непозволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия за счетипотечных кредитов или займов, в форме предоставления им субсидий. В целях повышения доступности ипотечных кредитов и займов длянаселения Кемеровской области необходимо: 1) развивать механизмы, позволяющие населению осуществлятьнакопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечныхкредитов и займов; 2) создавать новые условия погашения ипотечных кредитов и займов,в том числе предполагающие различные графики погашения основного долгаи процентов (например, графики с растущими платежами), для охвата вкачестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам и займамотдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогнозстабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащиеи т. д.). Роль органов государственной власти Кемеровской области насовременном этапе развития ипотечного кредитования заключается воказании государственной поддержки в виде прямых инвестиций игосударственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных имаксимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в секторипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числевозникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов нафинансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечныекредиты и займы. Должны быть созданы условия, обеспечивающие свободный доступ всехслоёв населения к ипотечным кредитам и займам, обеспечена возможностьприобретения жилья любому желающему, обладающему стабильнымдостаточным доходом. Решить задачу формирования рынка доступного жилья возможно толькопри условии динамичного и сбалансированного развития как спроса, так ипредложения жилья. Этот принцип зафиксирован в перечне порученийПрезидента Российской Федерации по итогам заседания президиумаГосударственного совета Российской Федерации 19.04.2005. На указанном заседании президиума Государственного советаРоссийской Федерации было отмечено, что сегодня ипотека в субъектахРоссийской Федерации заработала, и в некоторых из них уже сейчас доляипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет до 10процентов, но в то же время очевидно, что существующие объемыипотечного кредитования на порядок меньше того уровня, которыйпозволит реально повысить доступность жилья. Для того чтобы увеличитьэти объемы и сделать ипотечные кредиты и займы более доступными длянаселения, необходимо обеспечить приток долгосрочных и недорогихресурсов на рынок ипотечного кредитования. По мере расширения масштабов ипотечного жилищного кредитования испроса на ипотечные жилищные кредиты и займы Кемеровская областьпереходит к более совершенным формам привлечения средств в сферуипотечного жилищного кредитования. В настоящее время денежные средствапривлекаются путем рефинансирования закладных в рамках Единой системырефинансирования ипотечных жилищных кредитов (далее - ЕСРИЖК). Вдальнейшем планируется создание крупных портфелей ипотечных жилищныхкредитов и займов и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. В целях поддержки развития ипотечного жилищного кредитованиядолжны быть предприняты следующие меры: 1) предоставление определенным группам населения в качестве формыфинансовой поддержки субсидий на оплату стоимости первоначальноговзноса и (или) части ежемесячного платежа по ипотечному кредиту илизайму; 2) создание маневренного фонда жилья, которое может бытьпредоставлено гражданам в случае их выселения из квартиры в связи сневыплатой по ипотечному кредиту или займу, с целью снижениякредитного риска по ипотечным жилищным кредитам и займам и усилениянадежности ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг; 3) обеспечение сбалансированной динамики спроса и предложения нарынке жилья. АИЖК Кемеровской области ожидает, что в период до 2010 годасделки с жильем на вторичном рынке будут преобладать в общемколичестве приобретенного по ипотеке жилья, но доля сделок с вновьпостроенным жильем будет непрерывно возрастать. Указанные тенденцииотражены в приведенной ниже таблице: |——————|—————————————|—————————————|————————————|————————————| | Годы | Количество | Доля сделок | Количество | Количество | | | кредитов и | с жильем на | сделок на | сделок на | | | займов, ед. | вторичном | вторичном | первичном | | | | рынке | рынке | рынке | | | | | жилья, | жилья, ед. | | | | | тыс. ед. | | |——————|—————————————|—————————————|————————————|————————————| | 2006 | 1500 | 80% | 1200 | 300 | |——————|—————————————|—————————————|————————————|————————————| | 2007 | 1700 | 70% | 1190 | 510 | |——————|—————————————|—————————————|————————————|————————————| | 2008 | 2500 | 60% | 1500 | 1000 | |——————|—————————————|—————————————|————————————|————————————| | 2009 | 3700 | 50% | 1850 | 1850 | |——————|—————————————|—————————————|————————————|————————————| | 2010 | 5500 | 40% | 2200 | 3300 | |——————|—————————————|—————————————|————————————|————————————| С целью недопущения роста цен на жилье при ограниченномпредложении вторичного жилья необходимо увеличить предложение жилья напервичном рынке. Губернатором Кемеровской области поставлена задачаувеличить объём жилищного строительства к 2010 году до 1,2 млн. кв.метров в год. Эта задача закреплена Стратегией развития строительногокомплекса Кемеровской области до 2010 года, утвержденнойпостановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от30.12.2005 N 182. Темпы роста, количество и стоимость построенногожилья отражены в приведенной ниже таблице:|———————|————————————————|———————————————————|—————————————————————|| Годы | Объем | Количество | Средняя || | строительства | построенных и | себестоимость || | (тыс.кв.м) | введенных в | построенного жилья, || | | эксплуатацию | млрд. руб. || | | жилых помещений | (в ценах 2005 года) || | | (из расчета | || | | 50 кв.м - одно | || | | жилое помещение), | || | | тыс. ед. | ||———————|————————————————|———————————————————|—————————————————————|| 2006 | 800 | 16 | 16 ||———————|————————————————|———————————————————|—————————————————————|| 2007 | 900 | 18 | 18 ||———————|————————————————|———————————————————|—————————————————————|| 2008 | 1000 | 20 | 20 ||———————|————————————————|———————————————————|—————————————————————|| 2009 | 1100 | 22 | 22 ||———————|————————————————|———————————————————|—————————————————————|| 2010 | 1200 | 24 | 24 ||———————|————————————————|———————————————————|—————————————————————| Решение поставленных задач в указанные сроки возможно при условииускоренных темпов развития рынка ипотечного жилищного кредитования вКемеровской области и успешной реализации комплекса мер, направленныхна масштабное увеличение предложения строящегося жилья, расширениеобъемов первичного жилищного рынка. Отдельно следует отметить, что АИЖК Кемеровской области можетминимизировать строительные риски. В Кемеровской области рискнезавершения строительства может быть обеспечен гарантиями Кемеровскойобласти, предоставленными при выпуске АИЖК Кемеровской областиоблигационных займов. При формировании государственной политики в целях обеспечениянаселения доступным жильем необходимо учитывать, что в результатепроведенной в Кемеровской области, так же, как и во всей России в1990-х годах бесплатной приватизации жилья, в настоящее время более 68процентов населения России и более 55 процентов жителей Кемеровскойобласти являются собственниками жилья, средства от продажи которогомогут быть использованы для уплаты первоначального взноса приполучении ипотечного кредита или займа на улучшение жилищных условий. Целью настоящей Концепции является описание мер, которыенеобходимо предпринять, чтобы повысить доступность для населенияипотечных жилищных кредитов и займов. Вместе с тем, сделанные вКонцепции прогнозы и намеченные ориентиры исходят из ожидаемого вближайшее время качественного сдвига в развитии первичного жилищногорынка и, в частности, массового увеличения предложения строящегосяжилья. 3. Место и роль единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов В мировой практике существуют различные формы привлечения средствдля ипотечного кредитования. Наиболее распространенными являются две.Первая форма - это выпуск банками и некредитными организациямидолгосрочных облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры свыплатой суммы основного долга в конце платежного периода. Ипотечныекредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, при этом остаются набалансе банка-эмитента (указанная система преобладает в Европе,наиболее яркий пример - Германия). Другой формой привлечения долгосрочных ресурсов, называемойсистемой рефинансирования ипотечных кредитов и займов, являетсяуступка прав требований банками и некредитными организациями по ужевыданным ипотечным кредитам и займам другому финансовому институту(оператору вторичного рынка). В свою очередь, операторы вторичногорынка выпускают ипотечные ценные бумаги различного вида. Такимиценными бумагами могут быть облигации с ипотечным покрытиемтрадиционной структуры или облигации общего покрытия, или ценныебумаги с потоком платежей, близким по структуре к платежам поаннуитетным ипотечным кредитам и займам (указанная системафункционирует в США, в России аналогом этого вида ипотечных ценныхбумаг являются ипотечные сертификаты). Рефинансирование ипотечных кредитов и займов невозможно безЕСРИЖК. Самым важным для развития системы ЕСРИЖК является унификация истандартизация всех требований и процедур на этапах андеррайтинга,выдачи и обслуживания ипотечных кредитов и займов. Стандартизацияявляется базой для всех форм финансирования ипотечного кредитования, втом числе и для рефинансирования. АИЖК в рамках решения названной задачи разработало и внедрило впрактику стандарты процедур выдачи, рефинансирования и обслуживанияипотечных кредитов и займов (далее - стандарты АИЖК), которыеобеспечивают предпосылки для дальнейшего роста объемов кредитования. Внастоящее время в рамках программы, реализуемой АИЖК, в соответствии сэтими стандартами выдаются кредиты и займы в подавляющем большинстверегионов Российской Федерации. Стандартизация играет важную роль вснижении кредитного риска. Другим существенным моментом явилось создание инфраструктурырынка ипотечного кредитования, которая была сформирована при активнойподдержке со стороны субъектов Российской Федерации. К декабрю 2004 г.в программе АИЖК участвовало 70 субъектов Российской Федерации.Немаловажным фактором явилось обучение специалистов, а такжеобеспечение взаимодействия всех участников первичного ипотечногорынка: банков - первичных кредиторов, риэлтеров, страховых компаний,региональных операторов и сервисных агентов. Общее количествоучастников программы АИЖК приблизилось к концу 2004 года к 200. Сразработкой стандартов АИЖК была создана ЕСРИЖК. Способность АИЖК Кемеровской области наращивать объемы выдаваемыхдолгосрочных ипотечных жилищных кредитов и займов зависит отвозможности привлечения долгосрочных ресурсов. Законодательство Российской Федерации по ипотечным ценным бумагамс учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жильяизменений обеспечило возможность использования банками всехвышеописанных способов привлечения средств для ипотечного кредитованиякак через непосредственное привлечение ресурсов банками и некредитнымиорганизациями, так и через использование финансовых услуг оператороввторичного рынка. При этом скорость такого оборота напрямую влияет на темпынаращивания банками объемов ипотечного жилищного кредитования. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценныхбумагах" создает условия для привлечения в сферу ипотечного жилищногокредитования долгосрочных ресурсов. При этом сроки, на которыепривлекаются денежные средства, будут увеличиваться по мерестановления и развития рынка ипотечных ценных бумаг. Возможностиувеличения сроков привлечения денежных средств будут зависеть отспроса на ипотечные ценные бумаги, что, в свою очередь, определяетсяразличными факторами, например, уровнем развития накопительныхпенсионных фондов, страховой деятельности, то есть наличиеминституциональных инвесторов, ориентированных на долгосрочныеинвестиции. Дальнейшее участие АИЖК Кемеровской области в ЕСРИЖК позволитинтенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищногокредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капиталас финансового рынка в банковский сектор и через него - в видеипотечных кредитов и займов - населению. Основными характеристиками создаваемой ЕСРИЖК должны стать: 1) возможность для большинства банков - первичных кредитороввнедрить и использовать стандарты выдачи и обслуживания ипотечныхжилищных кредитов или займов по всей стране; 2) высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов иоператоров вторичного рынка; 3) низкие издержки, связанные с рефинансированием закладных; 4) развитая инфраструктура, обслуживающая участников ЕСРИЖК. 4. Место и роль АИЖК Кемеровской области в развитии ипотечного жилищного кредитования на территории Кемеровской области В целях развития ипотечного жилищного кредитования в 1997 годубыл создан оператор ЕСРИЖК - открытое акционерное общество "Агентствопо ипотечному жилищному кредитованию", основной задачей которогоявляется рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечныхжилищных кредитов и займов за счет средств, привлекаемых путемразмещения на российском фондовом рынке ценных бумаг. Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования вРоссийской Федерации, одобренной постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 11.01.2000 N 28, определено, что деятельностьАИЖК "...будет способствовать перераспределению рисков ипотечногокредитования" и, прежде всего, снижению "...риска ликвидности ипроцентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов ипассивов первичных кредиторов...". Стратегическое предназначение АИЖК Кемеровской области в развитииипотеки в Кемеровской области должно состоять, прежде всего, восуществлении ипотечного кредитования с последующей продажей(рефинансированием) выданных ипотечных кредитов и займов АИЖК. Государственная поддержка становления и развития ЕСРИЖК черезАИЖК как оператора ЕСРИЖК - необходимая мера, направленная на решениезадачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условийдля максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечногожилищного кредитования. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечногорынка в стране, функции АИЖК по рефинансированию могут осуществлятьсяАИЖК Кемеровской области самостоятельно. При этом такая государственная поддержка не может и не должнаконкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторовфинансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынокотсутствует и требуется вмешательство государства для его становления. На текущий момент государственная поддержка ипотечного жилищногокредитования в Кемеровской области осуществляется следующим образом: 1) заключено соглашение с АИЖК о сотрудничестве в областиразвития системы ипотечного жилищного кредитования; 2) Кемеровская область несет субсидиарную ответственность позаимствованиям АИЖК Кемеровской области в виде предоставлениягосударственных гарантий на каждый выпуск долговых ценных бумаг АИЖККемеровской области, размещаемый на рынке. Наличие государственных гарантий Кемеровской области позаимствованиям АИЖК Кемеровской области позволяет увеличить срок иуменьшить издержки на привлечение в ипотечное кредитование финансовыхресурсов, а также снизить риск того, что источник финансирования небудет возобновлен в течение срока жизни ипотечного кредита или займа. На текущий момент принцип субсидиарной ответственностиреализуется через предоставление государственных гарантий на каждыйконкретный облигационный заем. Принимая во внимание цель существенногороста объемов ипотечного кредитования в Кемеровской области, такоймеханизм будет в значительной мере ограничивать привлечениефинансирования и нагружать внутренним долгом долговую книгуКемеровской области. В силу требований Бюджетного кодекса Российской Федерациипредоставление государственных гарантий на дискретной основе отвыпуска к выпуску долговых ценных бумаг АИЖК Кемеровской областиявляется многоступенчатым и достаточно долгим процессом, блокирующимспособность АИЖК Кемеровской области осуществлять заимствования нарынке капитала с большей регулярностью и оперативностью. Отсутствие государственной поддержки АИЖК Кемеровской области,во-первых, существенно повысит стоимость ресурсов и сократит срок, накоторый они привлекаются, что в свою очередь снизит доступностьипотечного кредита или займа для заемщика, и, во-вторых, ограничитвозможность инвестирования в них средств российских инвесторов,ориентирующихся на высокую степень надежности вложений (пенсионныефонды, управляющие страховыми резервами). 5. Механизм функционирования ипотечного рынка и прогнозы его развития на период до 2010 года По состоянию на 01.03.2005 количество кредитов и займов,рефинансированных АИЖК Кемеровской области, составляет накопленнымитогом более 267 единиц на общую сумму более 90,5 млн. рублей. Приэтом, по имеющимся данным Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, доля кредитов и займов,рефинансированных АИЖК Кемеровской области, составляет в среднем пообласти около 10 процентов. Общий объем выданных в течение 2005 годапо области ипотечных кредитов и займов составляет около 925 млн.рублей. При выполнении поставленной Правительством Российской Федерациизадачи по достижению к 2010 году объема кредитования в размере 3850млрд. рублей в год общий объем выданных кредитов и займов накопленнымитогом будет составлять около 7550 млн. рублей. Это означает, что куказанному сроку более 10 000 российских семей улучшат свои жилищныеусловия за счет ипотечных кредитов и займов, а количество ежегодновыдаваемых ипотечных кредитов и займов составит более 5500 единиц вгод. Для достижения поставленной задачи и при условии доверия банков кЕСРИЖК в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодноетрехкратное увеличение объемов ипотечного кредитования. В этом случаев 2010 году в Кемеровской области ежедневно будет выдаваться порядка15 кредитов или займов. Достижение поставленной задачи по увеличению объемов ипотечногожилищного кредитования к 2010 году возможно при условии существенногоувеличения числа участников первичного ипотечного рынка. В целях дальнейшего развития первичного рынка ипотечных кредитови займов необходимо: 1) осуществлять меры по расширению круга первичных кредиторов,использующих стандарты АИЖК; 2) способствовать развитию депозитарного учета закладных,андеррайтинга и сервисного обслуживания выданных ипотечных кредитов изаймов как самостоятельных специализированных видов деятельности иформированию действующих на основе рыночного ценообразованияинститутов, специализирующихся на этих видах деятельности; 3) наращивать объемы деятельности по обучению персонала первичныхкредиторов и популяризации стандартов АИЖК; 4) способствовать созданию условий, обеспечивающих доступностьинфраструктуры региональной сети АИЖК любому заёмщику; 5) создать систему мониторинга развития ипотечного кредитования; 6) снизить маржу всех участников ипотечного рынка за счет ростаобъемов выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов и займов; 7) популяризировать перекредитование в случае предоставлениятаких возможностей вторичными покупателями ценных бумаг. 6. Основные выводы и перспективы Реализация изложенных в настоящей Концепции мер по развитиюсистемы ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской областипозволит: 1) увеличить приток средств на рынок ипотечного жилищногокредитования; 2) улучшить условия привлечения финансовых ресурсов в эту сферу; 3) добиться повышения доступности ипотечных жилищных кредитов изаймов для максимально широких слоев населения. Органы государственной власти должны играть существенную роль випотечном кредитовании в Кемеровской области на этапе его становлениячерез поддержку деятельности АИЖК Кемеровской области. По мереразвития ипотечного рынка и повышения инвесторами оценки надежностиипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должныпостепенно снижаться. Основными функциями АИЖК Кемеровской области должны быть: 1) дальнейшее совершенствование и внедрение стандартов АИЖК; 2) обеспечение ликвидности для банков выдаваемых ими кредитовпутем непрерывного выкупа стандартных ипотечных жилищных кредитов; 3) организация вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов изаймов, включая хранение закладных, вторичный оборот и раскрытиеинформации; 4) регулярный выпуск ипотечных и корпоративных ценных бумаг дляпривлечения необходимого финансирования; 5) управление и оценка рисков по ипотечным жилищным кредитам изаймам, ипотечному покрытию и ипотечным ценным бумагам. Ипотечное жилищное кредитование на сегодняшний день являетсяединственно возможным рыночным механизмом, позволяющим обеспечитьдоступность жилья для населения. Заместитель Губернатора Кемеровской области Е. Буймов